Introducción: Con nosotros está Dory Rodríguez, agente de Bienes Raíces con Re/Max Experts en el Condado de Polk y Mortgage Broker con Trusted Mortgage Services LLC. Ella está aquí para compartir información sobre como ayudar a los hispanos en este Mercado de Bienes Raíces.
1. Explícanos el proceso de Ejecución Hipotecaria (Foreclosure) y qué significa el termino “Venta Corta” (Short Sale)
Una Venta Corta se da cuando el banco le permite vender su casa por menos de lo que debe. Los bancos definitivamente prefieren la Venta Corta a la Ejecución Hipotecaria, ¡los bancos no quieren su casa! La Ejecución Hipotecaria conlleva a un arduo proceso legal para poder tomar nuevamente posesión de su casa. La Ejecución Hipotecaria puede tomar hasta un año luego que usted deja de hacer los pagos y le cuesta al banco mucho más de lo que le costaría si usted participara en una venta corta.
2. ¿Cuándo es que el banco se da cuenta de que hay un problema?
Tan pronto usted se atrasa 30 días, el banco envía su nombre al departamento de cobranzas, de manera que usted comienza a recibir cartas y muchísimas llamadas telefónicas a toda hora.
El único propósito de ese departamento es cobrarle la deuda atrasada de una forma u otra. Después de los 90 días de atraso, la mayoría de los bancos reporta un gravamen lo cual es una demanda de embargo. Este se reporta en los documentos públicos, lo cual causa más llamadas, más cartas e incluso personas que lleguen a su casa ofreciendo su ayuda.
3. ¿Qué ocurre si el problema que causó el atraso se resuelve? Por ejemplo, perdió su trabajo, pero logró conseguir otro rápidamente.
En ese caso puede hacer una modificación a su préstamo, lo cual es un cambio permanente de los términos originales de su préstamo. Esta modificación está compuesta de tres partes: 1. Una reducción en el interés (Si su préstamo era originalmente de FHA, no necesitan verificar su crédito ni su ingreso, es estrictamente una reducción de su interés) 2. Una reducción en el principal. Este es el famoso programa ESPERANZA, lo que significa que si su banco participa de este se reduciría su principal a 90% de la tasación de su propiedad. 3. Una extensión del término de su préstamo. Por ejemplo si su préstamo es a 30 años a pagos que se le hacen muy difícil de hacer, tal vez la solución es extender su término a 40 años a pagos más fáciles de hacer. Todo depende de su banco. Llámame al 863-602-7059 y yo le ayudaré a decidirse por el programa que mejor se aplique a su situación.
4. ¿Si alguien no puede hacer sus pagos qué debe de hacer?
¡Antes que nada no ignore el problema! Si no participa, el proceso igual continuará sin usted, pero a largo plazo será un proceso mucho más costoso para usted. Llame a un Agente Certificado para hacer Ventas Cortas, también conocidos como CDB E (Certified Distressed Property Experts) Son Agentes Certificados Expertos en Propiedades con Problemas. Tenemos 3 Agentes Certificados de Bienes Raíces en nuestra oficina que han negociado muchísimas ventas cortas con diferentes bancos. NO LE CUESTA NADA! El agente de Bienes Raíces negocia con el banco por usted y el banco le paga cuando vende su casa a un nuevo comprador. ¡NUNCA le pague a nadie por adelantado por su ayuda!
5. ¿Cuál es la diferencia entre un ejecución hipotecaria (foreclosure) y una venta corta (short sale)?
Hay una diferencia INCREIBLE!!! Si deja que le quiten20la casa, usted no será elegible para una casa respaldada por el gobierno por 5 años. El puntaje de su crédito va a bajar de 250 a 300 puntos y la ejecución hipotecaria se queda registrada en su reporte por 7 años. Además, el banco tiene el derecho a demandarlo a por el costo de la ejecución hipotecaria que sería hasta $50,000 y la diferencia de lo que le quede a deber después de la ejecución hipotecaria. Una ejecución hipotecaria incluso le puede afectar en su trabajo futuro, muchas compañías están verificando el crédito antes de contratar nuevos empleados. Si está en un trabajo en el que se maneje dinero, como en un banco, o de cajero en un supermercado, ¡puede hasta perder su trabajo! Así como un delito grave, una ejecución hipotecaria permanece en su historial por muchos años.
En una venta corta , un vendedor que logra vender su casa exitosamente puede recibir un préstamo respaldado por el gobierno en 2 años y no en 5. Su crédito puede que se afecte hasta 50 puntos y no 300. Una venta corta no se reporta en su crédito y no es un problema si usted necesita buscar nuevo trabajo. Es posible negociar con su banco para que no tenga que pagar la diferencia que le queda a deber. En una venta corta su casa debe de venderse mas rápido lo que resultaría en una deficiencia más baja.
6. ¿He escuchado el término “Short Sale Fliping”? ¿Qué significa?
Es cuando un llamado inversionista negocia la venta corta y en retorno vende la casa a un nuevo comprador por más dinero de lo que el banco acepta venderla, ganando miles de dólares en un par de días. Eso no es posible hacerlo sin incurrir en un tipo de fraude por parte del inversionista, agente de bienes raíces, tasador, abogado, compañía de título y hasta la nueva compañía crediticia. Cuando una venta corta es hecha, el agente de bienes raíces recibe su comisión directamente de la compañía crediticia que vendió su casa.
7. ¿Qué puede hacer para ayudar a su agente de bienes raíces para vender la casa más rápido?
Primero, no abandone su casa y segundo, nosotros los agentes de bienes raíces, decimos que este mercado es: “¡Una Guerra de Precios y un Certamen de Belleza!” El agente de bienes raíc es le puede ayudar a encontrar el precio correcto para su casa, pero el dueño se tiene que asegurar de que la casa se vea bonita y tenga un olor agradable.
Los bancos solamente aceptarán contratos de agentes de bienes raíces profesionales que puedan probarles de que la propiedad estará en el mercado al mejor y más alto precio. Los agentes de bienes raíces también son los que se comunican con el banco y negocian todo esto. Como negociadores atraemos ofertas aceptables para el banco de parte suya.
8. ¿Cómo podemos reconocer a todas estas personas que están haciendo contratos fraudulentos?
¡Muy fácil! 1. Siempre piden dinero por adelantado. 2. También muchos de ellos dicen que necesitan que les firme su título a nombre de ellos. Esto les da el derecho de ser dueños de su propiedad. Lo que le prometen es muy bueno para ser verdad, le prometen reducir sus pagos a la mitad. Luego que ellos hacen esto lo pueden sacar de su propia casa y rentarla a otra familia, hasta colectan renta y no pagan su hipoteca. Desafortunadamente, hay muchísimas personas que dan información incorrecta.
9. ¿Es verdad que los hispanos tienden a ser más vulnerables?
Nosotros los hispanos tendemos a confiar en otros hispanos más rápido porque nos sentimos más cómodos con alguien que hable nuestro mismo idioma. Muchas personas están tomando ventaja de otros con promesas que no pueden cumplir o colectando una ganancia injusta a costa de su desgracia. Las personas certificadas que hablan español son pocas, por esto debemos ser audaces y sabios en estas situaciones. Mi más sincero consejo… NU NCA le de dinero a nadie por adelantado. Pida certificaciones y hasta copia de su licencia. Si usted compró su casa entre el 2005 al 2008, lo más seguro es que usted deba más dinero de lo que su casa vale o de lo que se puede vender en este momento aunque usted haya dado un buen depósito.
Y otra aclaración cuando usted se atrasa en una cuenta y le envían una carta diciendo que su cuenta está delincuente SU CUENTA ESTA ATRASADA ¡usted no es un delincuente!
10. ¿Algo más que deberíamos saber para ayudarnos a nosotros mismo y a nuestras familias y amigos?
¡NO SE PARALICE!¡Busque ayuda! Llame a Dory Rodríguez al 863-602-7059. Yo trabajo en Trusted Mortgage Services LLC. El número de la oficina es 863-687-3939. Nosotros recopilaremos toda la información que necesitamos y le dejaremos saber cuál es la mejor decisión que puede tomar de acuerdo20a su necesidad. Yo lo puedo referir a un Agente Experto en Ventas Cortas en su área. Tan pronto se de cuenta de que no puede hacer los pagos o por alguna necesidad se tiene que mudar, por favor llámeme y le podré ayudar a salvar su crédito y posiblemente hasta su empleo. NO SEA UNA VICTIMA MAS! ACTUE POR SU PROPIO BIEN!
Jan Bellamy es Broker/Owner de RE/MAX Experts